Вчера писах как пазарът на жилищата в София (а и май в цяла България), е загубил всякаква нормална връзка с икономическите показатели, които измерват този пазар в нормалните страни.
[тук градя върху предишната публикация, така че ако не сте я чели, можете да започнете оттам]
Но защо тогава все още някой купува?
За да се опитам да намеря отговор, трябва първо да разгранича купувачите на два основни типа - инвеститори и живеещи. Мотивацията на двете групи обаче е коренно различна.
Инвеститорите
искат да спечелят. В момента, в който те решат, че инвестицията не е достатъчно доходна, те биха отишли на друг пазар (продавайки имота си). Сега да зададем вторичния въпрос - "Как може да се спечели от притежаване на недвижим жилищен имот?"
Най-общо - по два (три) начина:
- Ако доходността от наем (минус разходите за поддръжка и данъци) надвишава доходността от друга инвестиция;
- Ако повишаването на цената на имота надхвърля доходността от друга инвестиция;
- Естествено - комбинация между двете :)
Докога тези хора ще участват на пазара? В България доходност от първия тип не може да се реализира. Инвеститорите от тази категория вече напускат страната. Имотите закупени като ваканционни с надеждата да се реализира доходност под наем вече търсят нови купувачи, но такива няма. Просто по първият начин доходност у нас няма.
Остават хората от разчитащи на втория (и евентуално от третия начин). Досега в България така можеше да се реализира отлична доходност (от над 20-25% годишно). Проблемът е че ако единственият двигател на пазара е новото търсене (в частност на по-високи цени) с цел печалба от нарастване на цената, то при евентуално колебание на желаното движение нагоре (поради каквато и да било причина), пазарът може да се срине.
При оттегляне на част от спекулативните инвеститори, то ако няма кой да купи на очакваната висока цена, може да се стигне до пълно спиране на притока на нови инвеститори. А без нови инвеститори, няма ново повишение на цената. А ако няма ново повишение на цената вторият начин за печалба изчезва. Иначе казано - ако се разчита само на него, пазарът е обикновена Пирамида.
Засега на българският пазар на жилища инвеститори има и те разчитат само на печалба по втория посочен начин. Докога? Не се знае. Последствията от оттеглянето им биха били сериозни - те притежават апартаменти единствено заради повишаващата се цена. Ако тя не расте, те моментално ще продават (за да вложат парите си в по-доходоносна инвестиция). И на пазара ще се озове голямо количество жилища.
Живеещите
са другата категория участници на пазара в позицията на купувачи. Тяхната мотивация е, че е по-изгодно да живеят (и да изплащат) собствено жилище, отколкото да бъдат под наем. Защо е така?
- Защото за момента пазарът на имоти под наем е в ужасно състояние. Предлагането се състои от предимно полу-обзаведени апартаменти в средно към лошо състояние. Няма стандарти при имотите и възможностите за защита на правата на наемателите са малки, не на последно място и поради сивотата на този сектор от икономиката.
- Защото (все още) доходността от друга инвестиция не може да бие в дългосрочен период разходите по ипотека и притежание. Засега е така, но не е ясно докога.
- Защото българите смятат за много важен компонент на житейския успех, придобиването на дом.
Но все пак, както видяхме, price to income ratio в София е над 15 години. Това може би е световен рекорд (три пъти повече, отколкото във Великобритания). Иначе казано, за да си купи жилище, Българинът се заробва три пъти повече, отколкото един англичанин. Защо? Защо въпреки това все още се навива?
Според мен причината отново е историческа. В България живеенето с много малко свободни пари е начин на живот. Преди десетина години половината пари на домакинството отиваха за храна, сега за ипотека. Българинът си мисли, че е в границите на фантастиката да отиде на едномесечна почивка в Тайланд. Но ако една ипотека (стандартно около 900-1000 лева на месец), е всъщност три пъти по-малка (както би била във Великобритания, спрямо местните доходи), то свободните 600 лева за една година биха натрупали… 7200 лева - което е повече от достатъчно за месец в Тайланд за цялото семейство. Или за по-качествено обзавеждане например. Или за каквото и да е.
И тук основният въпрос е доколко могат да понесат тези хора, както и колко още са останали. за разлика от теоретично безкрайно многото инвеститори, нуждаещите се от ново жилище не са безкрайна величина.
Който може да отговори на този въпрос може да спечели много пари :)
Ако ви се чете още, съседните публикации са:
« Лек летен дъжд = Апокалипсис сега || Днес »
Или пробвайте тези:
- Инвестиция в апартамент. Да, да!
- Flip Flap и цените в Piggy’s House
- Един весел подарък за едно компютърно бебе :)
- Защо заплатите?
- Държавни (високи) vs. (ниски) местни данъци
юни 6th, 2008 at 17:37
[…] Допълнителни размисли по темата в следващата публикация […]
юни 8th, 2008 at 10:13
Веднага споделям още една приина за закупуване. Истината е, че ако наема ми е сравним с кредита (а той е), то местенето всяка година в нова квартира и живеенето вече почти 3 години без да треперя дали пак ще се местя през август нямат сравняване.
Ако пазара на наеми е човешки, легален и осигурява някаква защита, няма нужда да се купува (може би).
Интересна би била темата да събереш впечатление на живущи под наем от наемодателите им… Има невероятни неща, които да чуеш.
юни 8th, 2008 at 12:04
Аз живея под наем…
2 месеца нечовешко търсене. Без занижаване на критериите - не съм овца, за да живея в кошара, нито свиня за кочина.
През тези два месеца натрупах впечатления за две дисертации:
1. Какво е лъжа била тя ненужна, неоправдана, необмислена, прибързана, откровено идиотска, адски-напълно идиотска и т.н. Примерно от 25 огледа не бяхме излъгани драстично 2 пъти.
2. Що е коптор, който струва (на теория) 300-350Е на месец. Безумие. На практика пазара на наеми в София е почти замразен - високи цени, ужасно качество, тотална липса на професионализъм и нерабиране, че цените трябва да се свалят, когато предлагането е в пъти по-високо от търсенето. В сегментна 400-550Е предлагането е примерно 100 пъти по-високо, но цените почти не падат…
***
Наемодателите не са жертви. Никой от тях (n = 25) не оцени, че съм платежоспособен, сериозен, чистоплътен, тих, възпитан и прочие. Единственото, което интересуваше наемодателите, бе да вземат парите. Те не действат като продавачи, а като бейове.
Не всички са такива, разбира се. След 20-30 огледа намерихме хора, които имат нещо в главата си - бяха свалили цената, интересуваха се какви сме, предлагаха чисто жилище и т.н. Наехме го веднага, въпреки няколкото очевидни минуса и леко завишената цена.
Защо ли? Защото подобни наемодатели се срещат изключително рядко. Търсенето им отнема месеци.
В резюме бих казал, че народът си е народ и той е хомогенен. И двете групи в бизнеса с наемите са еднакви.
Проблемът остава за наемодателите. Техните имот ще стоят празни, защото нивата на наемите за прилично жилище доближават ипотечните вноски. И защото са значително по-високи от средната работна заплата в България.
Поздрави!
август 12th, 2008 at 15:59
>”то свободните 600 лева за една година биха натрупали… 7200 лева - което е повече от достатъчно за месец в Тайланд за цялото семейство.”
С тая забележка, че тия 7200 лева няма как да се натрупат, защото ще отидат за наем.
Все пак е по-добре човек да ги дава за нещо, което ще му остане (може би, ако не се случат непредвидени ситуаци) отколкото да ги плаща и да остане накрая с нищо.
Но и както хората преди мен са отбелязали, може би по света наемите са различни, но тук са по-високи от една месечна заплата и са съизмерими с вноските по кредита.
септември 25th, 2008 at 1:35
Въпреки очевадно верните думи които е написал Yassen в мен остава едно чуство на “шок и ужас”. Наемодателят продължава да се мисли за бей, но апартамента му се наема в най лошият случай до пет дена (освен ако не се е наакал драстично). Защо? Защото всички искат да са в София. Я ходи да се правиш на велик наемодател в Сливен, не става нали. Разберете хора докато им ходите по гайдата те ще ви свирят.
Но. Обратната страна на монетата са наемателите. В 90% от случаите след поредния наемател е яка кочина, разруха и неплатени сметки. За да се стигне до култовото изказване. “Търся си нова квартира. Нещо чистичко приятно с хубав външен вид, че там където живея сега е една кочина една мърсотия … да не ви говоря”. Шок. Че кой го е превърнал в кочина и мърсотия? Съседа? Хазяите?
Това е. Монетата има две страни.