Даниела и Михаил

Наскоро едни познати си купиха (не много голям) апартамент в Изток. Съвсем на кино Изток, на булеварда, той определено не е "топ локация" (каквото и да значи това). Цената (и то в средата на миналата година) беше около €80′000.
Идеята им беше да дават жилището под наем (един вид да се изплаща, а и да повишава цената си). За повишаването на цената не мога да кажа много, но за изплащането - мога. И така след осем-девет месеца на пазара (без посредници, те са отделна одисея) те го дадоха под наем за… 350 евро на месец. Само за 19 и малко години ще са го изплатили :) Без данъците, ремонтите.

Ако сте взели €64′000 на заем от банката за този апартамент за 30 години, чрез наем ще си го изплатите… никога. Вноските при (доста оптимистичните 7% лихва) ще са ви 425 евро (при стандартните за изчисления 30 годишна ипотека и 20% платени предварително, макар че у нас обикновено самоучастието е едва 10%)

Проблемът е в напълно загубената връзка на българския пазар на недвижими имоти с всички останали икономически показатели

Например Price to Earnings Ratio:

Това е цената върху наема - разходите. Как се изчислява това? Взимате месечните ви разходи за това жилище (тук данъци и такси са малки, но ако сте в "затворен комплекс" имате и такива) и постигате месечно около 440 евро за цитираният апартамент. При приход от 350 това е P/E индекс от 1.25. Забележете, че по-малкото число е по-добро. При индекс над 1 сте на загуба (да не говорим за 20-те процента дадени в началото).

Нека видим общото състояние в София (според офертите на imoti.net). Без да задълбаваме в статистическите методи, двустаен в Младост според тяхната статистика в момента е средно €86335 (€1033/м²). Средният наем там е €315. Иначе казано Price to Earnings е жалкото 1.54! (€69000 заем, €460 вноска, 315 приход, слагаме доста скромните €25 на месец за разходи по притежаването)

Сега да погледнем в развитите пазари. В края на 90-те години в САЩ (когато цените съвсем не са били ниски), индексът е бил 1.04. В момента преди "спукването на балона" там индексът е бил 1.90. Вие си преценете накъде се движим.

Други интересни показатели са price to income ratio и deposit to income ratio

И двете измерват достъпността на жилищата за обикновените хора. Иначе казано колко години от средният (разполагаем) доход са ви нужни, за да си позволите исканата цена (първоначално плащане).

Тук нещата са даже по-интересни. Интересува ни на първо време средната заплата в София. Нямам нерви да се преборя с безумния сайт на НСИ, защото там може и да пише направо за София, но за страната е 561 лева (бруто). За София нека кажем че е с 11% отгоре (толкова е било миналата година) или 622 лева. Хайде да сме щедри и по метода на свинското със зеле, да кажем 1000 лева. Макар че сме много щедри и не виждам защо тези със зелето да изпадат от статистиката. После ще сравняваме с Англия, а там и човекът от гетото, и този от ситито са в статистиката. Но ето - 1000 лева. Това нето в момента е 783 лева. Кръгло €400 на месец €4800 на година.

Иначе казано - price to income ratio в София е (при средна цена на жилищата £75000 за двустаен апартамент) е 15.625. Години са това!
За Ню Йорк през 2006-та е 11.12, а в по-нормално градче като Портланд, Орегон е едва 4.6. Във Великобритания през 2006-та е било жалките 5.1. Там говорят за предишният балон, когато индексът е бил едва 4! Сравнете с нашето постижение!
Забележете и, че за 2007 и двете цитирани страни са посочени като такива с надценени цени на имотите!

Real estate bubble anyone?

Допълнителни размисли по темата в следващата публикация 

^{Снимки сс Jon Garfunkel, сс Montrasio International}